.
О КОМПАНИИ

Было ваше - стало наше

Госдума рассматривает законопроект об изъятии земель для госнужд. Он может облегчить столичному правительству создание «Большой Москвы», но при этом сильно осложнить жизнь владельцам домов и участков на присоединяемых к городу территориях.

Расширение столицы на юго-запад потребует изъятия у частных собственников многих гектаров земли под строительство объектов инфраструктуры и административных зданий. Однако опыт больших строек в олимпийском Сочи, а также история с расселением частного сектора в столичном районе Бутово наглядно показали несовершенство законодательства в этой области.

Сейчас в Госдуме ко второму чтению готовится законопроект, который призван сделать процедуру изъятия земель для госнужд понятной и прозрачной. Но эксперты считают, что в нынешнем виде документ станет еще одним источником коррупции, а граждане вряд ли смогут рассчитывать на получение компенсаций по рыночным ценам.

Расширение границ Москвы неминуемо приведет к переделу земельного рынка в этом регионе. Территория города увеличится в 2,4 раза. Предлагается возвести 105 млн кв. метров новостроек (60 млн кв. метров жилья и 45 млн кв. метров административных площадей) — это почти в десять раз больше, чем там есть сейчас. Планируется построить десятки километров дорог и множество объектов инфраструктуры. А это значит, что многим гражданам и организациям придется расстаться со своими земельными участками, дачами и домами.

Сегодня Земельный кодекс разрешает государству выкупать земли у граждан для строительства трубопроводов, дорог, мостов и других объектов. Участки могут изыматься, если изыскать альтернативные возможности для строительства не представляется возможным. В свою очередь, Гражданский кодекс предусматривает два способа отчуждения: добровольный и принудительный. Если стороны не смогли договориться о сделке, цену выкупа устанавливает суд. Он же должен выносить решение о принудительном отчуждении. Впрочем, сама процедура изъятия далека от совершенства. И всевозможных закавык, отягощающих жизнь как государству, так и собственнику, в законодательстве содержится немало. Например, расширение границ населенного пункта не является безусловным основанием для осуществления изъятия земельного участка. Кроме того, четко не определены документы, которые обосновывают необходимость изъятия, а также местоположение изымаемых земельных участков, неясны основания и порядок прекращения иных прав на земельный участок (постоянное пользование, пожизненное владение, сервитут, аренда и т.п.), отсутствует порядок уведомления заинтересованных лиц о предстоящем изъятии и многое другое. Наверное, один из важнейших недостатков законодательства состоит в том, что не установлен порядок ознакомления лиц, права которых прекращаются в силу изъятия земельных участков, с условиями изъятия — в том числе с размером выплачиваемой выкупной цены или причиняемых убытков.

Очевидно, что в случае массового изъятия земель при расширении Москвы несовершенство законодательства станет причиной многочисленных конфликтов. Примеры подобного рода уже есть. Достаточно вспомнить массовое изъятие земель у жителей Имеретинской долины в Сочи для строительства олимпийских объектов, которое сопровождалось скандалами и протестами местных жителей. Для того чтобы осуществить это изъятие в кратчайшие сроки, был принят специальный закон. Государство действовало предельно жестко. Собственники в течение семи дней должны были заключить договор с оценщиком (которого нанимал «Олимпстрой»), затем в течение тридцати дней оценивались непосредственно сами объекты. Еще двадцать дней уходило на заключение договора отчуждения и выплату денежных компенсаций. А если в течение двух месяцев граждане добровольно не брали денег, их могли по суду выселить в чистое поле.

Чтобы избежать конфликтов, осенью прошлого года Госдумой был принят в первом чтении законопроект о совершенствовании порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Один из авторов законопроекта — депутат Мартин Шаккум. В пояснительной записке к документу сказано, что его целью является устранение недостатков, неясностей и неточностей правового регулирования порядка изъятия земельных участков и иных объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В частности, законопроект предлагает определить органы исполнительной власти и органы местного самоуправления, уполномоченные рассматривать ходатайства об изъятии земельных участков для соответственно государственных или муниципальных нужд. А также требования к содержанию и обоснованию ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд и состав прилагаемых к нему документов. Законопроект предлагает внести ясность и в порядок рассмотрения ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, а также сроки принятия решения об изъятии земельных участков, основания для отказа в удовлетворении ходатайства об изъятии земельных участков. Но стремление навести порядок в области земельных отношений неожиданно закончилось конфузом. Дьявол, как известно, кроется в деталях. На них-то и обратили внимание коллеги-парламентарии.

Так, члены комитета Госдумы прошлого созыва по собственности сочли, что ряд положений при вступлении закона в силу может способствовать проявлению коррупции в органах власти и осуществлению рейдерских захватов собственности граждан и юридических лиц. Речь, в частности, идет о предоставлении законопроектом возможности осуществления изъятия земельных участков так называемыми юридическими лицами, действующими в общественных интересах. Как сказано в заключении комитета, «при этом вся предлагаемая законопроектом процедура изъятия представляется предельно коррупционноемкой, легитимизирующей рейдерские действия в отношении законных правообладателей недвижимого имущества. Это касается и «выявления органами власти заинтересованных лиц», и направления такими лицами «ходатайства об изъятии земельных участков», и принятия органами власти решений об их изъятии под предлогом удовлетворения государственных или муниципальных нужд, и, наконец, прямого — минуя этап пребывания в государственной или муниципальной собственности — перехода изымаемого земельного участка из частной собственности одного лица в частную собственность «заинтересованного лица», «действующего в общественных интересах».

В результате комитет Госдумы по собственности даже рекомендовал авторам законопроекта отозвать свою законодательную инициативу для кардинальной переработки, а комитету по строительству и земельным отношениям — направить законопроект на заключение в комиссию Госдумы по законодательному обеспечению противодействия коррупции. Однако, несмотря на это, документ успешно прошел первое чтение и сейчас готовится ко второму чтению. Экс-председатель комитета Госдумы по собственности, ныне вице-президент РСПП Виктор Плескачевский уверен, что этот законопроект — «открытый лоббистский проект Москвы». По его словам, документ содержит в числе прочих «просто кошмарную норму» о том, что государство поручает частным лицам получать имущество по его инициативе. «Вы должны объявить на всю страну, что собираетесь изымать, обязаны оценить это имущество. И если собственник не согласится с этими предложениями, то не отнимать это имущество, а выкупать его», — сказал «Профилю» Виктор Плескачевский.

Эксперты оценивают законопроект достаточно осторожно. По мнению начальника юридического отдела ГК Contrust Натальи Кашкиной, в целом сама идея и желание законодателя изменить действующий порядок изъятия земельных участков для государственных нужд похвальны. Однако законопроект хотя и устанавливает более простой и четкий порядок изъятия и частично восполняет пробелы действующей редакции, но, как это ни печально, добавляет новые проблемы. При его изучении возникают неясности, неточности, а также отсутствует конкретизация процедурных моментов и еще многое другое. «Считаю, если законопроект будет подвержен детальным правкам, направленным на устранение возникающих коллизий и неясностей, то предлагаемые изменения будут полезны населению и интересы собственников и иных правообладателей будут соблюдены, но только при детальной проработке. Если законопроект принять в том виде, в котором он есть сейчас, где положения можно толковать и подменять, а также не убрав коррупционную составляющую, которая состоит хотя бы в том, что предлагается привлечь юридических лиц к процессу изъятия, то большой пользы предлагаемые изменения не принесут», — уверена Наталья Кашкина.

По мнению директора московского офиса Tax Consulting UK Эдуарда Савуляка, законопроект хорош хотя бы тем, что хоть какие-то вопросы снимает. «Сейчас (без законопроекта) государство вообще с собственниками не считается, — полагает эксперт. — Законопроект хотя бы описывает процедуру извещения, оценки, выкупа, «обмена» и т.д.». Мартин Шаккум в беседе с корреспондентом «Профиля» не согласился с тем, что законопроект коррупционный. «О какой коррупции можно говорить, когда существует ясный порядок, каких действий можно ожидать от того или иного субъекта? Никаких новых способов изъятия земли документ не предлагает», — сказал он. По словам депутата, законопроект носит процедурный характер, его положения лишь уточняют нормы действующего законодательства. По словам Виктора Плескачевского, нормы, которые позволяют национализировать землю у собственников, действуют во всех развитых странах. Это нормально существующая практика. Но для россиян дачная тема особенно болезненна. А для москвичей, у которых дачи, по сути, являются родовыми гнездами, это болезненно вдвойне. И надо четко осознавать, что без боя они их не отдадут. Впрочем, если отбросить ностальгическую составляющую, то на первый план выходит вопрос справедливой денежной компенсации. В России он остается главным при изъятии земель.

В Сочи, например, 11 соток курортной земли вместе со всем жилым имуществом оценивались в 12 млн рублей, то есть примерно в $35 тыс. за сотку. Между тем, по оценкам экспертов, за последние годы и до момента объявления Сочи столицей Олимпиады-2014 цены на недвижимость в Сочи уже выросли как минимум в десять раз. Поэтому, учитывая, что сотка земли в тот момент, по разным оценкам, по рыночной цене достигала $150 тыс., местные жители, понятно, считали причитающиеся им по закону выплаты заниженными, а себя — сильно обиженными. Также именно низкая компенсация не устроила и жителей Южного Бутово. Конфликт в Бутово продолжался с 2006 года. Администрация Москвы планировала возвести многоэтажные здания на месте частных построек, но многие жители отказались покинуть свои дома. Юрий Лужков тогда заявил, что частные дома в соответствии с решением суда будут снесены, а на их месте будет построен жилой микрорайон. Бывший московский мэр, не чурающийся крепкого словца, обвинил непокорных жителей Бутово в «жлобстве». Хотя стоит вспомнить, что именно власти Москвы не были настроены проявлять излишнюю щедрость, а принялись, не стесняясь, торговаться. Виктор Плескачевский вспоминает, как настойчиво правительство Москвы пыталось включить в перечень оснований для изъятия и муниципальные нужды. Насколько бы это упростило дело изъятия.

Впрочем, депутаты Госдумы заверяют, что компенсация при изъятии земель у населения при расширении границ Москвы будет рассчитываться исходя из их рыночной стоимости. Однако вопрос в том, кто и как будет эту стоимость определять. Очевидно, что власти Москвы, Московской области и федеральный центр заинтересованы в минимизации расходов. Ни действующее законодательство, ни новый закон четких ответов и механизмов определения размеров компенсации не дает, так что пространство для маневра у чиновников остается большим.

«Успокаиваться собственникам рано. Назначать «свою» цену, отличную от «предложенной», они вряд ли смогут. В статье 282 прямо сказано, что будет, если по цене сойтись не получится: суд решит, что делать и за какую цену принудительно «выселять». Вряд ли суд встанет на сторону собственников, скорее — на сторону государства. Поэтому выручить за переезд можно будет ровно столько, сколько будет заложено на эти цели в бюджете», — полагает Эдуард Савуляк.

Пока депутатский законопроект не прошел процедуры второго чтения. Виктор Плескачевский не исключает того, что документ вообще могут «похоронить» из-за огромного количества претензий. В Думе, впрочем, говорят, что законопроект при соответствующей доработке все же может быть принят. В свою очередь, эксперты считают, что может быть принят специальный федеральный закон, определяющий порядок реализации проекта «Большая Москва», в который войдут и положения об изъятии и выкупе земли. Гражданам же пока ничего не остается, как терпеливо ждать своей участи.

Источник: Профиль (№16)